양도세 '1가지'확인하세요. 장특공 개편안으로 바뀐 이것 (이장원 세무사 풀버전) #장특공 #양도세 #증여

촬영일 : 09월 08일 게스트 소개: 이장원 세무사(두꺼비세무사), 조세법 석사, 주택세금 전문, 부동산대학원까지 진학해 부동산+세금 겸비 @두꺼비세무사 1부 : 세제개편안 타임라인: 8월3일 초안 발표, 9월1일 최종 확정, 9월4일 국회 제출, 28년4월 총선 앞두고 국회 심사 과정에서 더 완화될 가능성 있음(부동산은 정치적이라는 발언) 종부세 계산구조: 총 7단계 과정 중 대부분 강화, 거주자 공제만 12억원에서 14억원으로 상향, 비거주자 공제는 9억원으로 낮추려다 12억원 원점 회귀 세부담상한 150%의 함정: 재산세+종부세 합산 기준이라 단순히 1.5배로 생각하면 안 됨, 재산세는 매년 꾸준히 상승하고 그 격차를 종부세가 메우며 크게 뜀(예시로 500만원이 1500만원 되는 경우) 1주택자 영향: 25억원 이하는 영향 미미(오히려 재산세 부담이 더 큼), 15억원 이하는 종부세 대상 자체가 아님, 진짜 타겟은 40억원 이상 초고가 주택(거주·비거주 종부세 2배 이상 차이) 초고가 주택 고령자 실태: 연금소득 100만원도 안 되는데 종부세 수천만원, 알바 시작한 고객 사례, 비거주에서 거주 전환도 소득 부족으로 보증금·대출 불가 조세전가 현상: 세입자에게 월세 인상으로 전가, 자녀에게 손 벌리는 경우, 매도 대신 상속으로 버티는 선택 2주택 이상 보유자: 종부세 기본 2배씩 상승, 양도세 부담으로 증여 선회 경향 핵심 강조 포인트: 세부담상한보다 무서운 건 세액공제 한도 신설(27년 800만원, 28년 600만원), 1세대1주택자가 80% 공제받던 상황에서 이 한도에 걸리면 400만원 고지서가 2년 뒤 3400만원(약 8.5배)까지 상승 가능, 언론에서 거의 다뤄지지 않는 부분 과거 사례: 문재인 정권 세부담상한 3배 시절(17, 19, 21년 세 차례 개편), 고지서 보고 정신 차려 곗돈까지 모아 종부세 냈던 사례 세제개편안 아직 국회 통과 전이므로 급하게 결정하지 말고 통과 여부 지켜본 뒤 판단해도 됨 2부 : 부부공동명의 종부세 공제 1주택 부부공동명의 종부세 공제 기준이 완화됨 (비거주 6억+거주 6억 = 총 12억) 다만 진짜 이슈는 공제 금액보다 공정시장가액비율 쪽 (5대5로 나눠 갖고 있어도 일괄적으로 80%까지 올리는 안이 논란) 비거주 주택에 대한 세제상 형평성 논란도 존재 양도소득세·장기보유특별공제 양도소득세 구조는 기존대로 유지 확인 장기보유특별공제(장특공)를 30억 양도가액 예시로 실제 계산 과정 설명 압구정현대 교환 전략 압구정현대 아파트를 팔지 않고 이웃끼리 '교환'하는 절세 전략 소개 부모자식간 주택을 교환하는 방식으로 부의 이전 + 다운사이징 + 유동성 10억 확보하는 전략도 설명 강남3구·용산 부동산 철학 "강남3구·용산 부동산은 판매상품이 아니라 상속상품이다"라는 이장원 세무사의 핵심 메시지 다주택자 양도세 중과 완화 평가 다주택자 양도세 중과 완화 조치는 "실효성이 거의 없다"고 평가 결국 세금이 전월세로 전가되기 때문에 "이건 무주택자·세입자가 봐야 하는 내용"이라고 강조 증여 실패 사례 (핵심 에피소드) 21년 10억원짜리 재건축 아파트, 아들이 증여를 망설이다 미루게 됨 25년 12월 기준 시세 33억원으로 상승, 증여/취득세만 12억5000만원 이장원 세무사가 직접 "아들 죽는다"며 증여 진행을 만류한 실화 세무사의 상담 원칙 20억원 이상 부동산인데 자녀 현금이 그 20% 이상 없으면 상속·증여 상담 자체를 거절한다는 원칙 전세보증금으로 증여세를 납부하는 방식의 메커니즘과 리스크(3개월 기한 내 처리) 설명 3부 : 상속세 개편 무산 배경 2026년부터 상속세 최고세율 50%→40%로 내려간다는 얘기가 돌지만, 현재 실제 적용되는 상속세는 30년째 그대로 2025년 9월 이재명 대통령이 취임 100일 기자회견에서 "집 한 채 있다고 세금 내고 파는 게 말이 되냐"며 개편 방침 언급, 의원 입법으로 바로 발의됨 개편안 내용: 일괄공제 5억→8억, 배우자공제 5억→10억 (합계 10억→18억) 이 공제만 올라가도 상속세 신고대상자의 60%가 신고 자체를 안 해도 되는 수준이었음 하지만 "부자 감세 아니냐"는 반대로 결국 무산, 올해도 세제 논의는 전부 주택(종부세·양도세)에 쏠려 상속세 언급 자체가 없었음 상속세·증여세 합쳐 연 15조원 세수라 정부 입장에선 놓기 힘든 "정책 세금"이 됨 (2014년 1.5조→최근 9~10조로 급증, 이건희 회장 14조 납부가 기점) 서울 아파트도 못 피하는 상속세 현재 기준 배우자 생존시 일괄공제5억+배우자공제5억=15억까지 안 나온다고 알려져 있지만, 서울 아파트가 이미 16억대라 기준을 넘어섬 서울·인천·경기가 전체 상속세의 80% 부담, 강남3구 아파트 약 40만호는 전부 잠재적 과세대상 지방은 전국 평균 5억 수준이라 지역별 체감 편차가 매우 큼 체감 사례 2건 "부자들 세금 내야지"라던 친구가 본인 아버지 마포 아파트 상속세 1억2천만원 나온다는 걸 알고 태도가 바뀐 일화 분당 아파트 1채 상속 사례, 감정평가 낮춰 계산해도 상속세+취득세 합쳐 1억2천만원 나옴 (직장인에게 억 단위는 체감이 확 다름) 유동성 부족과 급매 문제 상속세는 목돈인데 현금은 없는 경우가 많아 급매로 던지는 사례가 급증 (세무사가 중개법인 차릴 생각을 할 정도) 연부연납으로 나눠 낼 수 있지만 첫 조각을 못 내면 아예 연부연납 자체가 안 됨 급매로 나오면 매수자와의 협상력이 떨어져 3억 정도 깎이는 경우도 흔함 상속세 신고·납부기한이 11월인 경우, 매년 6월에 주담대가 끊기는 대출 총량제 시즌과 겹쳐서 최악의 타이밍이 됨 세금을 못 내면 압류→공매→가산세로 이어짐 대응책으로 종신보험(사망보험금)을 강조, 딱 2년치만 버틸 정도만 있어도 급매를 피할 수 있다고 조언 입주권 상속 실화 고가 입주권을 상속받았는데 도정법상 조합원 지위 승계가 안 돼서 팔 수도 없었던 사례 입주권은 연부연납 담보물로도 인정 안 돼서, 상속인 개인 주택을 담보로 걸어야 하는데 가족 간 협의가 안 돼 분쟁으로 번짐 창업자금 증여세 과세특례 20억원 단순 현금증여 시 증여세 약 6억4천만원 창업자금 증여세 과세특례 활용 시 5억원 공제 + 나머지 15억원의 10% = 1억5천만원 (증여세 대폭 절감) 요건: 현금으로 받아 관련업종 사업용 부동산을 매입해 10년간 운영해야 함 (폐업 시 추징) 수도권 외 지역에서 청년 창업 시 5년간 소득세/법인세 100% 감면 혜택도 결합 가능 절세 철학 및 사례 세무사는 "금수저보다 사업자 수저를 물려줘야 한다"는 철학, 증여 마지막 미팅에 자녀를 꼭 데려오게 해서 직접 조언 상업용 부동산을 물려줬다가 자녀가 풀대출로 코인·주식에 투자해 4번 반복하다 다 날리고, 어머니가 다시 뺏어와 빚을 갚아준 사례 베이커리 카페 절세는 뉴스에 많이 나왔지만, 실제로는 가업상속공제 요건(피상속인 30년+상속인 10년 운영)이 너무 엄격해 사실상 불가능한 구조라고 팩트체크 대안으로 세차장 사업 추천 (기술 필요 없음, 인력난 적음, 부동산 입지 가치 상승도 함께 자녀에게 이전 가능) 종합부동산세,종부세,2026세제개편안,세제개편안,종부세계산법,종부세시뮬레이션,세부담상한,세액공제한도,1세대1주택,비거주1주택자,거주자공제,재산세,종부세고지서,초고가주택,40억아파트,2주택자종부세,다주택자세금,양도소득세,장기보유특별공제,조세전가,증여세,상속세,이장원세무사,두꺼비세무사,부자해커,부동산세금,종부세개편,강남아파트,서울집값,총선세금정책